2 kịch bản trái chiều cho thị trường địa ốc 2017

The Sunrise Bay Da Nang – Tổng giám đốc doanh nghiệp Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam phân tách , thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 năm liền nối dài mạch tăng trưởng (giai đoạn 2013-2016). vì vậy , diễn biến của năm 2017 trở nên khó đoán hơn khi cơ hội bứt phá vẫn còn nhưng sự e ngại, dè dặt đã bắt đầu lớn dần lên.

Chuyên gia này đưa ra hai tiên đoán trái chiều cho năm 2017, kịch bản thứ nhất đầy táo bạo và kịch bản thứ nhì cực kỳ thận trọng để tiên lượng cho viễn cảnh thị trường trong 12 tháng tới. Ông Nam gọi 2017 là năm bước ngoặt chọn lọc sự chuyển hướng mạnh mẽ của thị trường.

Kịch bản táo bạo: BDS tiếp tục tăng trưởng 40%

Ở kịch bản này, giá đất là tâm điểm dẫn dắt thị trường đi lên với sự xuất hiện của nhiều nhân tố mới. Giá đất một vài khu vực cũ như: quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân mang thể tiếp đà tăng ở biên độ hẹp hơn năm 2016 nhưng tỷ lệ tăng giá vẫn đạt mốc lý tưởng : 10-15%.

một số huyện đang quy hoạch lên quận: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn được xem như nhân tố mới sẽ đón cú hích tâm lý tích cực. Vì vậy, ba khu vực này đứng trước cơ hội tăng giá 20-40% tùy vị trí. Giá đất mhững vùng ven hoặc tiếp giáp Sài Gòn cũng với thêm nhiều kỳ vọng bứt phá nhờ hạ tầng tốt dần lên, chỉnh trang thành thị càng ngày càng tích cực và tâm lý bám đất, giữ đất để đầu tư tích lũy tài sản khá nặng nề.

Yếu tố quan trọng thứ nhì tạo nên đà tăng trưởng nối dài cho BĐS là cuộc đua làm nhà giá thấp của một vài doanh nghiệp có thương hiệu lớn. Sau 3 năm thị trường rơi vào tình trạng lệch pha rổ hàng hóa (nhiều nhà chung cư cao – trung cấp nhưng ít chung cư cao tầng chi phí thấp ), năm 2017 căn hộ cao tầng giá bình dân lần đầu tiên tiên đứng trước cơ hội vươn lên dẫn đầu thị trường với nguồn cung khủng và thanh khoản đột biến.

Giá đất bật cao cùng với rổ hàng hóa cân bằng nhờ sự bứt phá của căn hộ giá “mềm” có thể lái con thuyền BĐS băng băng về đích trong năm Đinh Dậu với doanh số phân phối hàng từ bằng đến cao hơn năm 2016.

Điều kiện để kịch bản táo bạo này xảy ra là kinh tế vĩ mô tiếp tục tăng trưởng, môi trường xã hội ổn định, hạ tầng giao thông thường xuyên được cải thiện, một vài công trình cầu, các con phố , metro, cao tốc … đang trong quá trình xây dựng với lịch trình xây dựng nhanh, vượt kế hoạch. Thách thức lớn của kịch bản này chính là tình trạng quá tải, kẹt xe nghiêm trọng tại mhững đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà đất tăng quá nhanh so với tốc độ cải thiện thu nhập của người thành thị sở hữu thể gây bất ổn xã hội.

Kịch bản thận trọng: Địa ốc đứng trước nguy cơ giảm tốc mạnh

Ở kịch bản này, thị trường BĐS được nhìn nhận dưới góc độ đầy thận trọng xét trong tương quan chu kỳ tăng trưởng bình quân 5 năm. Theo chuyên gia này, trong một chu kỳ tăng trưởng phổ biến của nhà đất Việt Nam, cứ 3 năm tăng trưởng (2013-2016) thì sở hữu 2 năm giảm tốc (sở hữu thể rơi vào giai đoạn 2017-2018). Đà giảm tốc này được xem như biện pháp chống dooping (hạ nhiệt những toa thuốc kích thích liều cao) nhằm đưa thị trường về trạng thái cân bằng.

Nếu diễn ra kịch bản thận trọng, giá đất năm 2017 sẽ không tăng quá biên độ 20%, mức tăng bình quân chỉ đạt 7-10%, bằng một nửa so với năm 2016. Giá nhà đất liền thổ đã sở hữu bước đệm đi lên từ năm 2014, bứt phá mạnh mẽ trong năm 2015 và đạt đỉnh trong năm 2016. vì thế , năm 2017 sẽ rất khó lập kỷ lục tăng liên tiếp 4 năm liền.

căn hộ chung cư cao tầng giá phải chăng với chiến thuật bơm hàng hóa vào thị trường với liều lượng vừa phải để kích thích khả năng hấp thụ. Bung hàng theo cách này sẽ tránh tăng cung đột biến, tránh thừa mứa hàng hóa cục bộ trong một thời điểm, góp phần đẩy sức mua đi lên. Điều kiện là giá nhà phải thật sự vừa túi tiền, đánh trúng vào nhóm người với khả năng thanh toán trong một số đô thị lớn. căn hộ cao tầng cao – trung cấp giảm cung đáng kể và đứng trước bài toán hấp thụ nguồn hàng cực lớn đã dội bom liên tiếp trong 3 năm qua.

Ở thị trường nhà đất nghỉ dưỡng (căn hộ chung cư , villa biển trong một vài khu resort), năm 2017 sẽ là thời điểm thách đố đầy cam go đối với các dự án mang cam kết mức lợi nhuận khủng. Thị phần này buộc phải giải bài toán làm như thế nào sở hữu thể vận hành chuỗi hàng hóa khổng lồ này đạt mức lợi nhuận xấp xỉ 10% một năm trở lên.

Điều kiện giải đáp kịch bản thận trọng là cách điều hành csbh “rắn” với ngành địa ốc từ các csbh tín dụng, đầu tư đến việc ban hành, thực thi, ứng dụng các sắc thuế giảm đầu cơ… lúc giảm tốc, thị trường BĐS bước vào giai đoạn tự điều chỉnh, tự cân bằng hơn để dự kiến tiến xa hơn trong chu kỳ mới.

Tổng giám đốc công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho rằng, với 50% cơ hội cho kịch bản táo bạo và 50% còn lại cho kịch bản thận trọng. Tuy nhiên, viễn cảnh nào sẽ diễn ra trong 12 tháng tới còn phụ thuộc vào rất nhiều biến số. Đó là: dòng tiền đang dịch chuyển trong thị trường đầu tư tại Việt Nam là bao nhiêu, một số kênh đầu tư liên quan (bình thông hơi với BĐS ) gồm: vàng, ngoại tệ, chứng khoán diễn biến ra sao. Ngoài ra, những yếu tố ngoại khu như kinh tế khu vực và toàn cầu cũng tác động không nhỏ đến dòng vốn FDI đổ vào nhà đất .
Tìm hiểu tài liệu dự án The Sunrise Bay Da Nang