Nỗi khổ Cao tầng “nhồi” ngõ hẹp: Lỗi do quy hoạch?

Sự xuất hiện ngày càng dày đặc những khu Cao tầng (KCC) trong ngõ nhỏ đang khiến dư luận đặt câu hỏi: Liệu đây có phải là xu hướng mới của nhiều nhà phố đầu tư?

chung cư, giấy phép xây dựng, dự án chung cư trong ngõ nhỏ, quy hoạch Hà Nội

Lối dẫn vào khu chung cư ở 379 Đội Cấn.

Trong khi các CĐT (chủ đầu tư ) thu lợi lớn từ những mảnh đất “xen kẹt” thì cư dân phải chịu nhiều rủi ro, cơ quan quản lý “oằn mình” tìm các giải pháp tháo gỡ một số bất cập gây ra . Phải chăng, lỗi tọa lạc ở khâu quy hoạch và cấp phép thi công .

Tìm hiểu thêm: https://duansunrisebaydanang.net/nha-pho-sunrise-bay-da-nang/

Vì đâu nên nỗi?

Chia sẻ với phóng viên Báo Hà nội mới, lãnh đạo một dự án trong lĩnh vực xây dựng nhận định, sở dĩ ngày càng có nhiều dự án lựa chọn những mảnh đất xen kẹt tọa lạc sâu trong ngõ, ngách để đầu tư, tìm mọi cách để xin cấp phép dự án bất động sản (DA) là do tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản của một số DA trong địa điểm tại trung tâm luôn cao hơn rất nhiều so với các địa điểm tại ngoại thành.

khía cạnh khác , nhiều người Hà Nội vẫn mang nặng tâm lý “nhìn xa, trông rộng, nhưng phải ở gần”. Ngay cả những người không có nhiều tiền nhưng luôn chọn sống tại các quận trung tâm , tiện lợi cho việc đi lại làm, học hành của con cái. “Nhiều người mặc định rõ tiêu chí chọn mua nhà phố : Không qua cầu, không lưu thông quá 5km từ Hồ Gươm, không ở ngoài địa điểm tại đường vành đai… Với tâm lý đó, họ chấp nhận lựa chọn các DA chung cư trong ngõ hẹp là dễ hiểu” – vị này cho biết.

Tìm hiểu thêm: https://duansunrisebaydanang.net/shophouse-sunrise-bay-da-nang/

Với quỹ đất ngày dần hạn hẹp trong khu nội đô, việc xoay xở làm thế nào để có một DA thi công tại nội thành là điều không đơn giản . Đó thường là đất của các DA lưu thông nhà mặt phố máy, xưởng sản sinh . Tuy nhiên, khi đã được cấp phép thì khả năng kết quả tốt của dự án là rất lớn. Ở góc độ nhà phố đầu tư, ông Trần Văn Can – Giám đốc công ty CP Đầu tư xây và phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5) nhận định, các chủ đầu tư sẽ chỉ xây DA khi có trong tay giấy phép xây (GPXD) của cơ quan có thẩm quyền, đồng nghĩa với việc các khu đất thực hiện DA phải đáp ứng hoàn chỉnh các nhân tố về quy mô , diện tích, tỷ lệ , đường đi lại … theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ông Can thừa nhận, việc xây DA trong khu vực nội đô khiến chi phí đầu tư hạ tầng giảm, dễ gây sự chú ý tới nhà mặt phố đầu tư… do đó , khả năng kết quả tốt của các doanh nghiệp cũng lớn hơn, đặc biệt là một vài dự án mới tham gia phân khúc bất động sản .

Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc công ty Luật Quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp, cho biết: thực trạng này cho thấy sự thiếu tính toán trong quy hoạch và phê duyệt DA của cơ quan công năng . Trên thực tế , GPXD chính là công cụ hiệu quả để cơ quan quản lý nhà mặt phố nước thực hiện việc quản lý, giám sát trật tự xây .

Trước khi cấp GPXD cho CDT , cơ quan quản lý nhà phố cần có một quy hoạch tổng thể địa điểm tại đó, không thể nào để hiện tượng DA “đón trước” quy hoạch hoặc chỉ căn cứ vào khu đất DA có đủ điều kiện xây dựng hay không mà không chú tâm đến tính kết nối của DA đến hạ tầng thành thị xung quanh; không chú trọng đến việc mở đường trước khi cấp phép thi công DA, đưa đến việc quá tải hạ tầng, bàn giao thông thành phố . Hệ quả, có những đường cả chục năm chưa được mở rộng nhưng DA vẫn được cấp GPXD và mọc lên đều đều… Mỗi KCC được xây dựng kéo theo hàng nghìn cư dân, hàng trăm chiếc ô tô, một số tuyến đường trở nên bó hẹp và liên tục quá tải.

 

“nếu như việc cấp GPXD chung cư cao tầng vẫn dễ dãi như thời gian qua, chắc chắn hiện tượng chung cư trong ngõ nhỏ sẽ bùng phát. lúc bấy giờ , cảnh tắc đường, kẹt xe tại các KCC sẽ không ngừng nghỉ diễn ra” – Luật sư Nguyễn Hồng Thái cho biết.

Tháo gỡ làm sao ?

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội thi công Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, các CDT thường đặt yếu tố lợi nhuận lên trên hết nên bi kịch “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội đã và đang diễn ra là trái với lý luận quy hoạch xây dựng .

Để khắc phục tình trạng này, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần lưu ý ngay từ khâu cấp GPXD. bên cạnh đó , cần tìm hiểu đến phương án khi chủ đầu tư đồng ý thi công công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng , tránh hiện tượng CĐT “ăn sẵn” hạ tầng như ngày nay . ví như không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh nhằm ràng buộc trách nhiệm xã hội các chủ đầu tư , phân khúc nhà đất Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về việc mất cân đối bởi những DA xa trung tâm khó chuyển nhượng hàng nên các chủ đầu tư vẫn đua nhau xin DA thi công trong nội thành cho dù bất tiện vì ngõ hẹp nhưng vẫn luôn “cháy hàng”… Điều này tạo ra hiện tượng doanh nghiệp hưởng lợi, còn chính quyền “chịu trận” trước sức ép về hạ tầng, ùn tắc giao thông và dân số tăng lên .

thực tại cho thấy, nhiều khu đất trong ngõ trước đây là nhà mặt phố máy, xí nghiệp thuộc diện di dời ra địa điểm tại ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường. Vậy nhưng, khi các đơn vị đó rục rịch chuyển đi lại , các tòa cao ốc ồ ạt “mọc” lên thế chỗ. Theo qui định của pháp luật, để các tòa chung cư được xây , các CDT phải xong hoàn chỉnh thủ tục trình cơ quan công dụng coi xét , phê duyệt, ví như đủ điều kiện mới tiến hành cấp GPXD. Việc cấp GPXD dựa trên nhiều tiêu chí, nhưng chủ yếu là trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt, mật độ dân số, bàn giao thông, điện, nước…

Một bất cập đặt ra là với nhiều DA nhà chung cư nằm trong ngõ được cấp GPXD, cơ quan công dụng phê duyệt dựa trên quy hoạch từ nhiều năm mà chưa được thực hiện, hoặc quy hoạch trong tương lai . Do vậy, khi các DA hoàn thiện , cơ sở hạ tầng vẫn chưa thể đáp ứng kịp vì chưa được đầu tư đúng như quy hoạch, gây quá tải hạ tầng, bàn giao thông là điều dễ hiểu.

Tòa nhà được xây dựng xong, hàng trăm người dân đến ở không chỉ còn là câu chuyện của CDT – cư dân mà là vấn đề của cộng đồng khu vực đó, thậm chí là vấn đề của phát triển đô thị , rất cần sớm có giải pháp chiến lược vĩnh viễn , “hy sinh” một số lợi ích trước mắt.

Xem thêm thông tin dự án https://duansunrisebaydanang.net/